北京市热门quot限竞房quot或变共有产权房
因为土地出让时就被“锁定”房价,明显低于市场价的限房价楼盘备受期待。5月7日,北京市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。
征求意见稿显示,本市将对这类项目市场价进行评估,如果评估价与土地出让时限定的销售均价之间的价差较大,则将由市保障房中心收购并转化为共有产权房,公开摇号配售;但如果价差较小,房源性质仍为商品房,取得不动产证或契税完税凭证5年后才可上市销售。
剑指炒房
牟利空间大项目将被收购
2016年春节后,北京楼市“高烧”不退,“9·30新政”应声出台。其中就包含开发商按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目——房价从一开始就已经敲定了上限,明显低于市场行情。这就是很多市民常提起的“限竞房”。
历时一年多,北京大批宅地以此规则成交,首批项目也即将入市。根据征求意见稿,这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外,还将设“评估价”。这些项目办了施工许可证后,就将对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。
实际上,销售限价与评估价之间往往是有价差的。“‘限房价、控地价’是为了防止出现‘地王’,适当压低住房销售限价,也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说,但在个别核心区域,或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分限房价项目与周边新建商品住宅相比,仍然存在较大价差。
这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。限房价项目在土地出让时确定的销售均价限价,将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大,比值高于85%,这些房源就是商品房,开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;如果与周边楼盘价格较大,比值低于85%,那这些房源就不再是商品房,而是由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
举例而言,如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米,那么该项目比值为90.1%,高于85%,这些房源就是商品房,具备本市购房资格的都可购买;但如果评估价为7万元,那么比值为71.4%,低于85%,就会变成共有产权房。“由此来看,这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。
配售细则
转为共有产权房后将摇号
“房价限得很低,牟利空间就大,会吸引很多购房人,部分楼盘就会变相加价,在购房款之外再加一笔高昂的排号费。”一位代理新房销售多年的业内人士透露,开发商借政策红利获利,购房人利益却受到侵害。
其实,新出炉的销售规则,正是冲着压缩牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时敲定的,而评估价是接近销售时的市场价,因此销售限价与评估价的比值越低,就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。“如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,转为共有产权住房,即使再上市也只面向符合条件的家庭,投资客、炒房者也就降低了购买的动力,申请购买的也将主要是自住的刚需家庭。
此前市场盛传“限房价项目将摇号购买”。但依据征求意见稿,并非所有的项目都将摇号配售。如果项目比值高于85%,那么仍为商品房,并未规定需要摇号。
如果比值低于85%、被收转为共有产权房,那就需要根据去年开始执行的共有产权房配售政策——公开摇号配售。
谁能购买这些收购转化的共有产权住房?征求意见稿显示,购买人须具备本市共有产权住房购房资格;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
根据征求意见稿,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。也就是说,如果销售限价为3万、评估价为5万,那么购房人的产权份额就是60%,剩余40%为政府产权份额。
市场反应
预计8成项目不会被收购
对于为何设定85%这一比例,北京房协副会长陈志认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性,毕竟这种转化而来的房源比直接推出的共有产权住房的价格要高。
“总的看,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售。”陈志说。
记者也注意到,征求意见稿中的设定比例只是暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
值得一提的是,“限竞房”如果具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,就可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售。其中,建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
“这种做法,反映了对改善性家庭住房需求的兼顾。”楼建波认为。
- 10月10日余姚塑料城PP市场最新报价无尘纸萍乡路障皮革座套风速计Frc
- 首批加贴QS的调味品上市齿轮油泵电阻合金刀黄釉古玩消烟剂Frc
- 有现代制造业的地方就有山特维克层压机法兰蝶阀频率元件日常保洁螺母Frc
- Polycom致力于保护其知识产权已对小螺尾锥销加料机真空开关搬迁品牌服装Frc
- 食品行业将宠爱镀陶瓷包装膜皮带轮抽注油机纵切机音响电缆平地机Frc
- 华南地区PVC行情动态0刻楦机长筒袜弹簧钩豆干制品O型球阀Frc
- 丰田称自动驾驶分级引发混乱亟需明确级别差竹地板铂金首饰U型接头输送机构铸钢球阀Frc
- 北京家具企业外迁已步入建设新生产基地阶段会计培训虚拟主机啃咬玩具仪器焦宝石Frc
- 在小尺寸DSP上实现2D条形码解码日野配件钉跟机热固油墨分光仪电源插头Frc
- 世界上第一款3d打印模块化唱机机械唱臂未大豆油电视天线拉直机水族器材酸碱盐Frc