房地产严厉新政再施压趋势性机会难现(新闻)

房地产：严厉新政再施压趋势性机会难现

房地产：严厉新政再施压趋势性机会难现 更新时间：2010-10-10 7:46:48 　　提要：由于后续利空仍将接踵而至，政策阴霾难散，所以地产股趋势性机会难以出现。但由于前期地产股跌幅已较大，机构仓位也很低，且个股估值低廉，因此再下跌的幅度有限。　　在房地产市场再现回暖迹象之际，政策调控的力度进一步加大。9月29日晚，楼市调控新政公布，目的很明确——巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。　　更细更全更严厉　　市场分析人士认为，选择这个时点公布楼市新政，正是为了冷却旺季涨价预期，巩固“四一五”调控成果。　　在被称为“史上最严”的楼市调控政策颁布并实施5个多月后，9月楼市销售有所回暖，带动也价格出现一定幅度的反弹。这引发了舆论对前期调控的效果质疑声音不断，认为调控政策并没有实现“房价出现合理回落”的目标。此时政府再度出手调控，就是为了保持政策的高压态势。　　与4月份出台的调控政策相比，此次新政规定得更加细致、更加全面、更加严厉。不仅将投资、投机性需求一网打尽，并且还大幅提高了首次置业的门槛。　　新政提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第3套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第2套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。　　显然，与“新国十条”中只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。　　同时，对于首套房，也由此前的90平方米以上房贷首付款比例不得低于3成、90平方米以下最低首付可为2成，变成了首付全面调至3成及以上。　　另外，新政还提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此前北京的限购令或在上海、深圳、杭州等城市执行。　　调控将成为常态　　国信证券分析师认为，调控政策的地方新细则及细则修正方案将会陆续出台。由于本次新政还提及“加快推进房产税改革试点工作”，对于前期已做大量准备工作的上海、重庆等城市，房产税征收方案或将在未来新细则或细则修正方案中出现。　　从政策制高点和调控力度、节奏上看，中央已经把房地产调控提高到了关系民生及社会稳定发展的政治层面。调控已经成为经济结构调整的重要环节，也将是未来的工作重点。因此，在中国经济转型之路上，房地产的调控将成为一种常态，转型不止，调控难松。　　从政策演绎路径来看，房价回落至2009年三季度政策拐点出现前的水平很可能是管理层期待的结果。在达到这个目标前，严厉的调控将难以收手。　　“由于史上最严厉的调控再度加码，我们预计下一阶段房地产销售将难以维持8、9月的状况。加上未来数月供应仍有可能会惯性增长，在调控深入的背景下，房价终将松动。”国信证券地产行业分析师方焱预计。　　泡沫膨胀或放缓　　瑞银集团中国首席经济学家汪涛在9月中旬的一次会议上分析说，在4月楼市调控政策出台后，泡沫得到了一定控制，因此房地产销量一度明显下跌，购房者采取观望态度。不过，政策出台3个月不到，政府立场有所动摇。7月份来自高层的信息是，“希望楼市有快速而平稳的发展”。当时市场的普遍解读是，管理层确实担心全球经济“二次探底”，以及中国经济“硬着陆”，因此，房地产调控措施可能松动。　　汪涛认为，由于上次政策转向后房价上涨、销量攀升，许多购房者认为“我错失了上次的良机，这次我不能再错过”，而开发商认为“上次市场回暖时我们太保守了，没有足够的房子出售，现在我们必须继续盖房子”。这就是7月底以来的市场状况。不过，管理层迅速意识到传递出了错误的信号，因此很快重申政策不会转向。　　“现在已很清楚，管理层不会改变房地产行业政策，近期也不会放松调控力度。即便经济增速弱于预期，管理层可能也倾向于放松其它政策，不会像上次那样首先放松房地产政策。”汪涛说，“因此，市场信心会再度变化。但这需要一些时间。而且，我们看到开发商也在继续盖房子。上次这个时候他们或是停止盖楼，或是资金断流。政府也在有意增加市场供应。这就是为何我们看到房地产销量环比还在保持上升，但销量不会回到去年的历史高点。”　　“至于房价，我们从不认为房价会像一些投资者担心的那样大幅下跌，但目前阶段房价也不会大幅上涨。上次这个时候，房价大涨的导火索是首付比例显著下调加上利率下浮。这次自然不会有这样的情况，因此房价大涨的概率更低。总之，近期内泡沫不会破裂，至少泡沫的膨胀会放缓。”汪涛说。　　建议低配地产股　　因为早已经对调控有了预期，对于楼市新政，股市反应并不悲观。9月30日，大盘在略微低开后翻红，地产板块整体上涨。截至收盘，上证综指上涨 %，地产指数则攀升了 %。　　在地产股投资策略方面，国信证券认为，由于后续利空仍将接踵而至，政策阴霾难散，因此趋势性机会难以出现。但由于地产股前期跌幅已较大，机构仓位也很低，个股估值也较低，因此再下跌的幅度有限，将维持震荡筑底格局。不排除在房价明显松动或政策进一步明朗后出现反弹，如房产税政策出台。分析师方焱建议低配地产股，可以关注业绩锁定性好、财务相对稳健的个股，如万科、保利地产、华业地产等。　　瑞银证券策略分析师唐志刚表示，投资地产股，首先要关注房价。房价上涨不是好消息，房价大幅下跌也不是好消息，房价稳定才是好消息，这是其一。其二是关注优质公司，如果一家公司有大量土地储备不进行开发，该公司未来可能无法再获得土地或贷款。第三是国有企业似乎仍处于安全区，特别是地方政府持股的公司，因为在今年上半年的土地拍卖中，许多土地都被地方政府持股的公司购得。土地拍卖不一定是价高者得，而是方案合适者得，许多开发方案正是来自国有企业。　　基金动态　　华宝兴业新兴产业基金获批　　国内首只集中投资新兴产业的主题基金——华宝兴业新兴产业股票型基金日前已获得证监会批文，将于近期发行。该基金股票投资比例为资产的60%~95%，其中投资于新兴产业相关股票的比例不低于股票资产的80%。　　首只黄金主题基金或将面市　　近日，易方达黄金主题基金作为创新产品已向证监会正式提出募集申请并获得受理。该基金属于投资境外基金的基金，拟主要投资于境外以跟踪黄金价格或黄金价格指数为目的的ETF、跟踪黄金股票指数的公募基金，以及从事黄金采掘的公司股票等。　　瑞和300分级指基折算份额　　国投瑞银公司旗下瑞和沪深300指数分级基金将以10月13日为基准日启动份额折算。届时，包括瑞和300场外、瑞和300场内、瑞和小康及瑞和远见在内的所有基金份额净值将调整为1元，投资者持有的基金份额会出现相应变化。这是该基金自2009年10月14日成立以来首次进行份额折算，也是内地首只启动份额年结的分级基金。　　“白马”华商基金业绩喜人　　今年以来，华商基金延续了去年业绩上涨的势头，已经由“黑马”蜕变为“白马”。据天相统计数据，截至9月27日，华商盛世成长基金今年以来取得了23.20%的收益，在全部基金产品中排名第1；华商阿尔法基金取得了10.21%的收益，位列灵活配置型基金第3名。华商旗下其它基金产品今年以来的收益也均超过8%。　　汇添富亚澳精选进入前三甲　　银河证券最新统计显示，截至9月17日，在已成立的18只QDII基金中，有11只今年的收益为正。重点投资澳大利亚市场的汇添富亚洲澳洲成熟市场优势精选基金今年以来净值增长3.3%，位列QDII基金前三甲。

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